«Была уверена, что смогу ее выселить». Девушка взяла кредит и купила однушку с мутным прошлым

2 декабря 2025 в 1764707520
Onliner

В мае 2024 года Аня решила сыграть в рискованную игру и купила в Витебске дешевую однушку с «бонусом» в виде бывшей хозяйки. Девушка была уверена, что трудностей с выселением не возникнет: ей казалось, что у женщины нет никаких оснований занимать квартиру. Да и продавец настаивала: всего-то и надо - обратиться в суд. Но ситуация была далеко не так проста. И самые обидные нюансы крылись в истории квартиры, которую покупательница по наивности решила не проверять.

«Конвейер собственников»

Бюджет на покупку жилья у Анны был небольшой - около 2000 долларов по курсу. Остальную сумму девушка планировала взять в кредит: на щедрость банков сильно не рассчитывала, поэтому просматривала самые дешевые варианты в городе. Обычно «бонусом» к квартирам с прайсом ниже рынка идет сюрприз в виде мутных схем: зарегистрированные на метрах жильцы, которым некуда выписаться; споры из-за наследства; невыделенные доли. В случае Ани «сработал» первый вариант. Убитую однушку на 30 «квадратов» в пятиэтажке по ул. Правды предлагали за 15 000 долларов в эквиваленте.

А в нагрузку к «квадратам» шла бывшая хозяйка, которая не только была прописана в квартире, но и жила в ней не первый год.

- Объявление о продаже однушки я случайно нашла на интернет-площадке, - вспоминает девушка. - Созвонилась с девушкой по имени Ольга и договорилась о просмотре. Та сразу предупредила: в квартире прописана и проживает бывшая хозяйка (условно назовем ее Лариса). Сама Ольга в квартире не живет и даже не появляется. Почему решила продать метры? Сказала, что переезжает за границу, причем в срочном порядке. Когда я засомневалась, Ольга поспешила успокоить: переживать не стоит, выписать Ларису можно, правда, придется побегать по судам.

Почему Ольга сама не озадачилась этим вопросом, Анна уточнять не стала. Вместо этого поспешила на осмотр жилья. Состояние квартиры оказалось, мягко говоря, не очень. Но цена… Такая цена затмевала все доводы разума.

На удивление, во время осмотра квартиры Ларисы (той самой зарегистрированной бывшей хозяйки) дома не было. Возможно, если бы встреча все-таки состоялась, витеблянка открыла бы для себя много интересных фактов.

Например, то, что однушка кочует из рук в руки не первый год, а последний собственник - Ольга (точнее, ее мать) - выставила квартиру на продажу спустя всего четыре месяца после покупки.

И ладно бы это был набирающий популярность флиппинг, когда приобретают убитую квартиру, быстро и бюджетно ремонтируют и тут же выставляют на продажу. Тогда все легко можно было бы объяснить. Но руки строителей не касались этой однушки несколько пятилеток точно… Журналисты пытались пообщаться с Ольгой, однако девушка отрезала: сделка совершена законно, и беспокоить ее по данному вопросу не стоит.

Кто такая Лариса и почему она живет в квартире?

Как позже стало известно из материалов дела, Лариса приобрела однушку на ул. Правды в сентябре 2018 года. Из-за тяжелой жизненной ситуации была вынуждена выставить квартиру на продажу. Знакомый риелтор предложил ей реализовать жилье по цене ниже рынка, но с условием, что за женщиной будет сохраняться право пользования и владения жильем после его отчуждения. В качестве покупателя предложил Павла (имя изменено). Поскольку Ларисе срочно нужны были деньги, она согласилась на сделку. С ноября 2023 года Павел стал приходить к женщине и просить выселиться из квартиры. Однако Лариса игнорировала просьбы, указывая на пункт в договоре, согласно которому имеет право жить в квартире.

Спустя некоторое время с Ларисой связалась знакомая Павла - Ольга, которая предложила встретиться и поговорить. При встрече Ольга предупредила, что собирается приобрести спорную квартиру. В апреле 2024 года девушка сообщила Ларисе, что сделка состоялась. После этого Ольга направила в адрес бывшей хозяйки претензию с требованием выселиться из жилья. Новая собственница ссылалась на п. 2 ст. 89 Жилищного кодекса. Однако оснований для выселения по данной статье не имелось, поскольку за женщиной (в силу п. 3 договора купли-продажи квартиры от 23.02.2024 и заключенного ранее с Павлом договора) сохранялось право владения и пользования жилым помещением.

Обошлись без агентства недвижимости

Квартиру Ольга решила продавать сама: мол, ничего сложного в этом нет. Анна тоже почему-то не стала обращаться за помощью в агентство недвижимости. И даже у юриста не проконсультировалась о возможных подводных камнях такой сделки с «бонусом». Девушка признается, что вообще особо не проверяла историю однушки, понадеявшись, что, если что-то будет не так, во время регистрации сделки это вскроется.

Что и говорить: к покупке жилья Анна отнеслась не серьезнее, чем к рядовому походу в магазин.

Теперь о цифрах. У девушки на руках было около 10 000 долларов по курсу, поэтому она предложила Ольге 9100 долларов плюс оплату расходов по оформлению. Та, не долго думая, согласилась и снизила ценник с 15 000 долларов до озвученной суммы. Анна взяла недостающие деньги в банке и, заручившись моральной поддержкой мамы, в мае прошлого года приобрела однушку на ул. Правды, не подозревая, чем обернется вся эта история:

- В день сделки у нас в БТИ спросили, оставляем ли мы в договоре купли-продажи право пользования жилыми «квадратами» за Ларисой либо планируем ее выселять? Разумеется, я выбрала второй вариант: зачем мне чужой человек в квартире. Уже в июне я отправила ей досудебную претензию, в которой попросила освободить квартиру.

Рассуждала я просто: женщина не снимает жилье, не является родственником продавца, не участвовала в приватизации - какие у нее тогда основания проживать в квартире?

Но, как вы уже наверняка догадались, съезжать Лариса никуда не планировала. И имела на то законные основания. Начались суды.

Беготня по судам, которая не увенчалась успехом

Первое слушание по данному делу состоялось в сентябре 2024 года. В исковых требованиях Анна просила выселить из квартиры Ларису без предоставления ей другого жилого помещения. В свою очередь та подала встречный иск с просьбой аннулировать сделку купли-продажи между Анной и Ольгой в связи с тем, что в договоре стороны не сохранили за ней право пользования жилыми метрами. По словам Анны, в ходе разбирательств судья заподозрила в деле чуть ли не мошенническую схему. Выяснилось, что квартира на ул. Правды продается с зарегистрированным бывшим собственником не первый раз.

- Были найдены все продавцы и покупатели однушки. Их оказалось трое: каждый из них побывал в зале суда, - продолжает девушка. - Кроме этого, на слушание были приглашены сотрудники БТИ, поскольку с их стороны якобы был допущен пробел: регистратор в договоре купли-продажи не закрепила за Ларисой право проживания в этой квартире. Хотя при этом со своей стороны БТИ дал четкий ответ: в соответствии с указом № 200 от 26.04.2010 собственник может распоряжаться своей квартирой как угодно и имеет право потребовать выселить таких граждан без предоставления другого жилого помещения. Несмотря на это, суд признал сделку недействительной, ссылаясь на то, что при продаже однушки нужно было получить у Ларисы согласие на отчуждение и сохранить за ней право жить в этой квартире.

Согласно п. 22.18.1 Перечня административных процедур, осуществляемых госорганами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан», одним из документов, предоставляемых при удостоверении договора отчуждения квартиры является письменное согласие совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в жилом помещении, а также граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

«Суд аннулировал сделку, но я принципиально купила эту квартиру еще раз»

Анна говорит, что Лариса не только осталась жить в квартире, но и перестала оплачивать «коммуналку». При этом у собственника в данной ситуации вариант один: погашать жировку и требовать возврата денег через суд (к слову, девушка так и поступила). Беларуска решила не опускать руки и продолжила борьбу за «квадраты» в пятиэтажке на ул. Правды. «После иска в суд первой инстанции я подала иск в суд второй инстанции. Решение оставили без изменений», - говорит Аня.

- После того как договор купли-продажи признали недействительным, мы стали думать, что делать дальше. Так как на тот момент я уже прилично потратилась на адвокатов, «коммуналку» и другие расходы, решила принципиально купить эту квартиру еще раз. То есть мы с Ольгой не гоняли деньги туда-сюда, а заключили новый договор в марте 2025 года, спустя месяц после того, как областной суд оставил решение первой инстанции без изменений. В этом документе уже содержалась пометка о том, что Лариса имеет право проживать в данной квартире, - добавляет собеседница.

По словам Анны, во всей этой ситуации ее больше всего удивило то, что новый собственник не может взять и выселить из квартиры прежнего. «Человек может продать свое жилье, получить деньги и спокойно продолжать в нем жить», - недоумевает девушка, которая до сделки не изучила как следует историю квартиры и не проконсультировалась со специалистами. Они бы точно разъяснили, что значит фраза «сохранение права пользования и владения жильем после его отчуждения».

Собственно говоря, из-за этого маленького «нюанса» и образовался большой дисконт.

- Я планирую обращаться дальше, в Верховный суд, хотя адвокат никаких гарантий не дает. Пока для себя решила: хочу немного отдохнуть от этого, а потом с новыми силами продолжить борьбу. Удивляет то, что в этой длинной цепочке сделок нет никакого спроса с БТИ, т.е. они заключают договор, который в дальнейшем может быть легко аннулирован в суде. К слову, сами сотрудники госорганизации признают: такие ситуации в их практике не единичны, - подытожила Анна.

Что говорит юрист?

Журналисты попросили юриста Татьяну Ревинскую прокомментировать ситуацию Анны, а также подробней рассказать о поправках в Жилищный кодекс, которые в будущем могут разрешить новым владельцам выселять прежних жильцов.

- Применительно к ситуации героини не берусь оспаривать вступившие в силу судебные решения. Но при этом отмечу, что в настоящее время в Беларуси обсуждается проект изменений в Жилищный кодекс, внесение которых позволит решить проблему с выселением членов семьи бывшего владельца квадратных метров при смене собственника, - отметила специалистка.

По ее словам, изменения коснутся ст. 89 Жилищного кодекса, которая гласит: «4. Члены, бывшие члены семьи прежнего собственника жилого помещения, имевшие право владения и пользования этим жилым помещением и давшие согласие на его отчуждение или залог, и не указанные в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Члены, бывшие члены семьи прежнего собственника жилого помещения, сохранившие право владения и пользования этим жилым помещением, подлежат выселению по требованию нового собственника, у которого право собственности на это жилое помещение возникло в порядке наследования, по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом для выселения этих граждан, имевшимся у прежнего собственника».

Проще говоря, новый хозяин сможет выселить членов семьи прежнего собственника, которые раньше имели право проживать в данном помещении, при следующих условиях:

● такие жильцы дали согласие на отчуждение или залог этого жилого помещения и в договоре не указано, что за ними при смене собственника сохраняется право владения и пользования жилым помещением;

● основания для их выселения возникли еще у прежнего собственника - наследодателя. Тогда по этим же основаниям требовать выселения сможет наследник.

Членов семьи прежнего собственника невозможно будет выселить, если право таких граждан и дальше проживать в этом жилье предусмотрено:

● договором об отчуждении жилого помещения или его залога;

● законом, брачным договором или письменным соглашением с прежним собственником о порядке пользования жилым помещением (при наследовании).

Кроме того, нельзя будет выселить членов семьи собственника приватизированного жилья, которые жили в нем на момент приватизации, но не участвовали в ней. Исключение - если иное не будет указано в брачном договоре или письменном соглашении о порядке пользования жилым помещением.