Цены на жилье приблизились к историческому максимуму, при этом его активно приобретают в Минске. Devby поговорил с несколькими покупателями.
Сейчас рынок недвижимости в Минске перегрет. По данным риелторов, с сентября прошлого года число предложений жилья на рынке падало — с 26,1 тысячи на пике до 17,6 тысячи в августе 2025 года. А средняя цена за квадратный метр устойчиво росла с 1343 до 1800 долларов. Дороже средний квадратный метр минского жилья стоил только в далеком 2007 году, когда его цена преодолела отметку в 2000 долларов.
Несмотря на уменьшение предложения, в августе 2025 года в Минске заключили 1500 сделок с недвижимостью — это самый высокий показатель с начала года. Рост количества сделок поддерживался как подешевевшим долларом, так и возросшим объемом кредитования. При этом из-за высоких цен на новостройки в Минске охотнее стали покупать панельки, выставленные на вторичном рынке.
«Так я открыл для себя мир жилья площадью в сто квадратов»
Разработчик Игнат (имя изменено, 13 лет в IT) купил в этом году квартиру в центре Минска:
— Этой зимой я столкнулся с вопросом из разряда «проблем первого мира»: нужно было куда-то инвестировать больше ста тысяч долларов, и сумма с каждым месяцем продолжала расти. После долгого и внимательного изучения доступных активов я решил, что кроме покупки жилой недвижимости особо вариантов и нет. К тому же родители настойчиво подталкивали меня к тому, чтобы я от них наконец-то съехал.
Всю весну они устраивали мне экскурсии по минским стройкам. Ничего не нравилось, да и в их глазах особого энтузиазма я не видел: все казалось неадекватно дорогим. Что-то шевельнулось внутри только при осмотре «Северного берега», но там были вопросы с транспортной доступностью.
Когда все участники стали терять веру в успех предприятия, я наконец догадался посмотреть на проблему под другим углом. Дело в том, что нас интересовали квартиры с двумя спальнями, до 70 квадратов. Такие предложения застройщиков пользовались спросом и довольно быстро улетали, особенно если квартиры были с хорошими планировками и удачно расположены. Но стоило мне однажды съездить посмотреть на квартиру площадью 108 метров, как менеджер застройщика от меня несколько недель не отставала: настойчиво звонила, предлагала скидку, рассрочку и всячески уговаривала еще раз подумать.
Так я открыл для себя мир жилья площадью в сто «квадратов» с ценой меньше 1500 долларов за метр. Вариантов было не просто много, а очень много. Тогда как приличная двушка на вторичке начиналась от двух тысяч за метр, четырехкомнатные отдавали по 1400 долларов. Причем готовые к проживанию, пускай и с подуставшим ремонтом. Это выглядело как явная рыночная неэффективность, которой было грех не воспользоваться.
Один вариант приглянулся особенно. Центр, улица Кропоткина, клубный дом середины нулевых с огороженной территорией. Площадь больше ста метров. Объявление висело уже далеко не первый месяц, и при осмотре стало понятно, почему. Квартира находилась в отвратительнейшем состоянии, очень грязная, с поломанной мебелью.
Родители при осмотре очень громко указывали на проблемы, но уже в машине по дороге домой резко сменили тон. Опытным взглядом они определили, что критических повреждений жилье не получило, все ключевые системы в норме, обои можно переклеить за копейки, а мебель в любом случае придется менять. Приехавший с нами на повторный осмотр сантехник подтвердил все сказанное родителями.
Ремонт еще в процессе, но родители оказались правы: существенных вложений квартира не требует. Текущий унитаз папа починил прямо в день сделки. Все обошлось примерно в 5000 долларов, но жилье преобразилось до неузнаваемости.
Даже с учетом этого вышло меньше полутора тысяч за метр. Вся история с покупкой уложилась в несколько месяцев: мы начали смотреть варианты в марте, а сделку закрыли в середине июля. Сейчас вижу, что таких цен в Минске уже нет. Да и предложение в этом сегменте сократилось. Все варианты, которые я себе сохранял, к моменту покупки уже ушли. Рынок отрегулировал неэффективность, но я успел ею воспользоваться.
Дам несколько советов тем, кто собирается покупать жилье в Минске.
- Прямо сейчас рынок слишком перегрет. Как инвестицию я бы покупку жилья точно не рассматривал.
- Идеальный вариант для покупки — держать под рукой крупную сумму с возможностью быстро докредитоваться потребительским кредитом, который одобряют и выдают в течение нескольких дней. В такой ситуации можно мониторить рынок и находить выгодные варианты. Я уже два раза так делал.
- Никогда, ни в коем случае, ни при каких условиях не связывайтесь с агентствами. В нашей сделке со стороны продавца был агент. Не хочу раскрывать всех деталей, но он допустил довольно серьезные ошибки. По моему опыту, большинство агентов наглухо некомпетентны. И даже если сделка идет через агентство, обязательно все перепроверяйте сами. Меня это несколько раз спасало.
- Любые прогнозы от «специалистов» по рынку недвижимости, как и по любому другому рынку, имеют нулевую ценность. Никто не знает, куда пойдут цены завтра. Про достижение пределов роста минской недвижимости я читаю уже больше года.
- Если состоите в браке — либо покупайте квартиру пополам, либо заключайте брачный договор, либо оформляйте ее на родителей. В будущем это поможет уберечь себя от многих проблем.
- Когда в следующий раз на рынке недвижимости будет застой и снова в публичном поле появится идея, будто снимать жилье выгоднее, чем им владеть — гоните эту идею подальше. Это время как раз наоборот самое удачное для выгодной покупки.
«Это сейчас лучший способ покупки»
Frontend-разработчик Артур купил в этом году две квартиры в Минске:
— Одну купил потому, что очень хорошая цена была. А вторая — это как накопление, инвестиция. Первую из них сейчас сдаю. Вторая пока строится, что с ней делать — еще не решил.
Первая квартира находится на станции метро «Восток». У нее, повторюсь, была хорошая цена — и хорошее расположение. Это двухкомнатная квартира площадью в 47 кв. м. Для покупки брал кредит по системе строительных сбережений в «Беларусбанке», под ставку рефинансирования плюс 1%. Считаю, что это сейчас лучший способ покупки. Здесь пришлось полностью сделать ремонт, снять старые полы, залить стяжку. Ремонт обошелся в дополнительные 15 000 долларов. На покупку этой квартиры по разным причинам ушло около шести месяцев.
Вторую строю в «Минск Мире». По ней предлагались хорошие условия: первоначальный взнос 20% и рассрочка на четыре года. Ее удалось купить буквально за пару дней.
Каких-то особых рисков при покупке жилья в Беларуси я не вижу.
«Сразу приглянулся личный кабинет с окном — не придется сидеть, как гуль в подсобке»
Кирилл, Lead Test Automation Engineer. Купил в этом году квартиру в «Зеленой гавани» (ЖК под Минском на месте бывшего военного полигона между Колодищами и Тростенцом):
— Факторов, которые подтолкнули меня к покупке жилья сейчас, было несколько. Во-первых, это возможность улучшить свои жилищные условия (я продал старую квартиру перед покупкой новой). Во-вторых, надоела городская духота, «человейники» и общее окружение в жилых районах. Немаловажную роль сыграла и финансовая сторона: хорошую цену удалось получить и при продаже, и при покупке. На рынке нашелся отличный вариант, который меня устроил.
Квартиру я купил в «Зеленой гавани». Плюсы этой локации — природа, качественная застройка, безопасность и определенные ожидания от целевой аудитории, на которую рассчитан район (то есть от будущих соседей). А еще дизайн. Вы поймете, о чем я, если видели дизайн домов в «Минск Мире». Эти входные группы и прочее — просто трэш. Когда выходишь из своей квартиры, а у тебя желтая дверь, фиолетовые стены и черный в белую крапинку пол.
Что касается сравнения с предложениями других застройщиков, то внятных альтернатив «Зеленой гавани» просто не было (о «Минск Мире» и его обитателях могу шутить вечно).
После первого же визита в «Зеленую гавань» я понял, что мой выбор — это либо она, либо собственный дом за городом. Мы объездили множество частных домов, но идеальные варианты, которые подпадали под все наши критерии поиска, стоили неприлично дорого. А в том ценовом диапазоне, который нас устраивал, всегда были подвохи: сложная дорога, плохие коммуникации, большое расстояние от города, неудачная планировка, проблемы с прилегающей территорией. И самое распространенное — это отсутствие оптоволокна, обычно с обещаниями, что оно вот-вот будет, и последней новостью про его прокладку в подобные уголки от 2021 года.
После этих безуспешных поисков мы отложили идею с домом на будущее. Скорее всего, его придется возводить с нуля, шансы найти идеальный вариант крайне малы. Мы снова поехали в «Зеленую гавань», где в итоге наш идеальный вариант сам нас нашел. Сошлись просто все звезды: оптимальные стороны света, этажность и так далее.
Площадь нашей квартиры 85 кв. м. Итоговая цена вышла около 119 000 долларов + парковочное место под подъездом за 5000 долларов. По планировке: на сайте квартиру позиционировали как четырехкомнатную, но по факту она может трактоваться иначе. Мне сразу приглянулся личный кабинет с окном — не придется сидеть, как гуль в подсобке или на душной/холодной лоджии. Покупка была сделана на собственные средства. Квартира была без отделки, так что весь ремонт еще впереди.
Вопрос о возможных минусах покупки жилья в Беларуси передо мной не стоял. Для отдыха от беларусских реалий в моем «меню» есть зимовки за пределами страны, и мне этого вполне хватает.
Весь процесс поиска жилья и покупки занял около года. Сюда вошло и время на продажу первоначального жилья. Именно на поиск новой квартиры ушло 3−4 месяца.
Я не думаю, что могу давать какие-то советы о покупке жилья. Все люди разные, как и фломастеры на вкус. Но я считаю, что лучше обходить стороной покупку в «Минск Мире» — если, конечно, вы находитесь в здравом уме. Впрочем, это касается и всех остальных «человейников».
Еще хотел бы высказаться о риелторах. Вы очень неприятные люди. После публикации объявления о продаже квартиры мой телефон взорвался от самых разномастных навязчивых предложений. И это не прекращалось вплоть до самой продажи.
Читайте также на Devby:
Сколько сейчас стоит аренда квартиры в Варшаве?
Релокейт всё, джуны тоже (ну, почти). Каким ИТ пришло к 2025 — наш большой ресёрч