Грузинский рынок недвижимости переживает стремительный рост. Портал devby.io поговорил с переехавшими специалистами и экспертами, чтобы понять, что стоит за ростом цен, какие районы становятся новыми «точками притяжения» и есть ли еще окно возможностей для покупки.
«Жалею, что не решился на это в 2022 году — не менее 60 тысяч выиграли бы»
Максим (все имена изменены), разработчик; локация — Тбилиси:
— Мы с семьей переехали в Грузию после начала войны, а около месяца назад купили здесь квартиру.
Почему — ну, мы живем тут уже почти четыре года, снимаем жилье, на счету лежат деньги, а мы ими не пользуемся и только наблюдаем, как недвижимость (причем не только здесь, а повсеместно в Европе) растет в цене. Мы не строим планов остаться здесь навсегда, но понимаем, что 100 тысяч долларов на счету и через год будут 100 тысячами, а вот квартиру мы продадим гораздо дороже, чем купили. Она за этот месяц уже прибавила 20 тысяч к своей стоимости.
Мы рассматривали разные варианты, готовы были и на вторичное жилье, но в новом жилом фонде — то есть не старше 2015 года. Жена давно мониторила MyHome, звонила по объявлениям — прицениться, обсуждала варианты с риелторами. И поскольку в Грузии риелтору платит продавец, многие, показав одну-две квартиры и не увидев в наших глазах интереса из разряда: «Беру сейчас же», — дальше сливались.
Но один риелтор попался с иным подходом: он сразу же собрал наши пожелания — и предложил несколько вариантов новостроек, причем в хороших жилых комплексах. Мы съездили, все посмотрели, собрали отзывы про застройщиков — и выбрали то, что было по душе. Ну, и нам повезло, потому что в этот самый момент у застройщика была акция, о чем и шепнул нам риелтор, — так что мы купили квартиру даже дешевле, чем планировали.
Еще жирный плюс: наша квартира уже с ремонтом от застройщика — хотя за эти деньги можно купить только вариант без отделки. Понятно, он не без огрехов, но с этим можно жить, учитывая, что мы не рассматриваем эту квартиру как вариант навсегда. А вот делать ремонт еще 6−8 месяцев нам совершенно не хотелось. А тут такой отличный вариант.
Что еще: у нас хороший район — почти в центре города с развитой инфраструктурой.
Вообще стоимость «квадрата» в новостройках в Тбилиси составляет от 1,2 до 4 тысяч долларов в зависимости от района. Но как по мне, такие районы как Ваке и Сабуртало переоценены — я не понимаю, за что просят от 2,5 до 4 тысяч за метр, тем более, что Самгори или Исани расположены даже ближе к центру. И даже в более отдаленных районах можно найти неплохие жилые комплексы.
И кстати, если влезть в строительство на стадии котлована, то стоимость за «квадрат» начинается буквально от 800 долларов — ну, то есть серьезно дешевле, чем в Беларуси сейчас. Но мы рассматривали только готовые варианты.
Квартиру мы брали не в ипотеку, но такая история в Грузии возможна. И я, конечно, изучал и такой вариант. Если у тебя здесь есть вид на жительство, — то ты можешь взять ипотеку в национальной валюте под 11% годовых.
С видом на жительство шансы на одобрение кредита выше, но банки выдают кредиты экспатам и без ВНЖ, однако это непросто, да и ставки по ипотеке существенно выше.
Не страшно ли было ввязываться в историю с покупкой жилья в чужой стране? Здесь прекрасно относятся к беларусам. Да, пару раз приходилось слышать: «Езжай в свою Украину», — но я на свой счет эти слова не принимал. Да и в принципе скажу так: сегодня ты не можешь знать наверняка, где через 5−10−15 лет будет спокойно.
В Грузию много инвестируют китайцы, арабы из Эмиратов и израильтяне скупают здесь коммерческую и жилую недвижимость. Здесь все растет. И единственное, о чем я жалею — что не решился на это в 2022 году: мы купили бы такую же квартиру еще на 30 тысяч долларов дешевле, ну и на 30 тысяч меньше потратили бы на съем — то есть не менее 60 тысяч выиграли бы.
«Платеж по ипотеке большой — почти ползарплаты, снимать выгоднее раза в два»
Инга, экс-PM, сейчас разработчица; локация — Тбилиси:
— Мы с мужем переехали в Грузию в марте 2022 года, как и многие — бежали в спешке и в панике. Сюда же релоцировалась и моя компания, но мы все же не знали, что нас ждет в Тбилиси и где будем там жить, а главное — как надолго останемся.
Но вот прошел год, и стало понятно, что в Беларуси ничего не изменится — на родину мы не вернемся. А значит, нужно что-то делать с недвижимостью там и, соответственно, как-то устраиваться в новой стране. Грузия нас вполне устраивала как новый дом: нам здесь комфортно, проблем с легализацией нет, а бюрократия — очень простая.
С такими мыслями мы выставили на продажу свой небольшой (и недорогой) домик недалеко от Минска — и стали изучать рынок недвижимости в Грузии.
Нам далеко не все подходило: дело в том, что у нас большая собака — и есть проблемы с ее выгулом, поэтому нам нужен был парк рядом. Мы объездили весь Тбилиси и поняли, что идеален для нас только один район. Я день и ночь мониторила сайты — и нашла ту самую-самую квартиру.
Поскольку наша недвижимость в Беларуси к тому моменту еще не продалась (да и денег с ее продажи все равно не хватило бы на то, чтобы покрыть все затраты), — мы стали изучать варианты по ипотеке. И да, мы ее взяли.
Оказалось, это очень просто. В «Банке Грузии» мы обслуживаемся в VIP-отделении, там у каждого клиента есть свой менеджер, который многие вопросы решает удаленно. Мы связались с ним, сообщили, какой объект нам интересен, — и банк отправил туда своего оценщика (оценка, естественно, всегда ниже рынка, потому что они закладывают туда свои риски). А затем дал нам конкретику, какой процент от суммы они могут покрыть — обычно это от 70% до 85% оценочной стоимости.
Сама сделка проходила в отделении банка. Первоначальный взнос к тому моменту мы уже положили на счет — и банк перевел и эти деньги вместе с оставшейся суммой продавцу.
Конечно, нужно было вычитать ипотечный договор, — ты не можешь, не читая, поставить под ним свою подпись.
Как иностранец ты должен выбрать переводчика. Не обязательно профессионала — может быть любой гражданин, владеющий твоим языком. Мы, например, попросили помощи у своей коллеги.
И все! В Грузии электронный документооборот — в течение 4−5 дней мы получили эсэмэску о том, что наша недвижимость зарегистрирована. Идти в кадастровое агентство, как в Беларуси, не пришлось. Зная кадастровый номер квартиры, можно зайти на сайт, посмотреть выписку и сохранить сертификат — это и есть твой документ на недвижимость.
Ипотеку в Грузии дают на 15 лет в лари, или на 10 — в иностранной валюте. Мы изначально заключили договор на 15 лет в лари — а в 2024 году рефинансировали ипотеку и взяли на 10 лет в евро.
Да, ипотека — это больно! Платеж по ней большой — почти ползарплаты, снимать выгоднее раза в два. Но стоит учитывать, что у нас дорогая квартира более 100 м², и она находится в лучшем районе города.
Мы не жалеем о своем решении: за первый год наша квартира выросла в цене на 40%. Я знаю это, потому что мы заказывали оценку квартиры для подачи документов на ВНЖ. И сейчас я периодически мониторю рынок — в нашем районе цены просто сумасшедшие. Сейчас бы мы просто не потянули такую покупку.
Да, нам это стоило (и стоит все еще) усилий. Но мы понимаем: даже если с Грузией вдруг не сложится — это в любом случае хорошая инвестиция.
В Грузии к нам относятся дружелюбно. Да, иногда делают замечание, мол, учи грузинский, но на это у меня готовый ответ: «Учу». Поэтому нет каких-то опасений, что изменится отношение к беларусам или условия — не в лучшую сторону, или так, что мы потеряем квартиру.
«Как „жирная дача“ у моря на несезон — отличный вариант»
Алиса и Иван, семья айтишников; локация — Батуми:
— Мечта «жить у моря» — наверное, базовая у большинства людей. Поэтому в один очередной унылый зимний день несколько лет назад мы решили, что наступило время ее воплотить — и полетели в Грузию.
В Батуми и окрестностях огромное количество проектов, предлагающих инвестировать в апартаменты у моря для себя или под сдачу. Многие покупают квартиры онлайн еще на этапе котлована по минимальной цене за метр, а потом перепродают дороже. Но мы хотели готовое или близкое к готовности жилье для себя, на первой береговой линии, с фронтальным видом на море и в таком месте, где перед домом не влепят внезапно высотку окна в окна — а это типичная ситуация для Батуми.
Агента, который водил нас по стройкам и готовым объектам, нашли просто в интернете. Он предлагал варианты и организовывал показы. Были мы и на 47 этаже футуристического небоскреба с гипсокартонными стенами между соседними квартирами, и на свежезалитых бетоном каркасах с торчащей арматурой.
Грузия — страна, где квартиру все еще можно купить без каких-либо сложностей: за обналиченную криптовалюту, на русском/английском языке и с максимально быстрым оформлением всех документов в юстиции день в день.
Сложности у нас возникли на этапе подписания договора — он был составлен максимально коряво, и застройщик, кормивший нас накануне хинкали, отказался вносить какие-либо минимальные изменения. Не помог даже агент. Поэтому мы взяли вариант чуть дороже у другого застройщика и в более интересной локации.
Ремонт был отдельным квестом и с грузинским налетом во всем: нарисованные строителями дельфины на свежезаштукатуренных стенах, сорванные сроки, последний бойлер в городе, сгоревший полотенцесушитель, поиск подходящей кровати, зеркала, умывальника, столешницы, духовки, причем, абсолютно стандартных — ни разу не дизайнерских. Обеденного стола у нас нет до сих пор, потому что не можем найти по размеру. Зато прораб стал другом семьи.
Жить в Батуми на постоянке мы не планировали. После больших городов это банально некомфортно — базовый набор продуктов нужно собирать по нескольким магазинам и рынкам, большой трафик, грязно, вопросы с хорошей школой для детей и так далее. Но как «жирная дача» у моря на несезон — отличный вариант. Хотя жирность этой дачи снижается из-за бестолковой управляющей компании, стройки вокруг, частого пропадания электричества, иногда запаха свалки.
Но в целом мы не жалеем о покупке: земли у моря больше не становится, а недвижимость на ней в любом случае ликвидная, плюс очень интересно будет понаблюдать, во что превратится курорт лет через 15 (сейчас в районе порта насыпают искусственные острова, а за аэропортом планируют строить город в городе с заходом в марину для яхт). Ну и, конечно, возможность засыпать, просыпаться и завтракать в своей квартире под шум моря и с видом на него прощает Батуми все его недостатки.
Читайте также на devby.io:
Айтишник купил квартиру в польском селе под Вроцлавом. Рассказывает, сколько заплатил и как живется
«Купил две». Айтишники покупают сильно подорожавшие квартиры в Минске — вот почему
Айтишнику не вернули «кауцыю» в 10 тысяч евро. Зато теперь у него дом в Варшаве (взял три кредита)